Hat der Verkäufer einer Immobilie Anlass für Zweifel daran, dass vor dem Verkauf durchge-führte Sanierungsarbeiten fachgerecht und erfolgreich ausgeführt wurden, muss er dies dem Käufer offenbaren. Die nicht erfolgte Offenbarung dieser Umstände stellt ein arglistiges Ver-schweigen dar und berechtigt den Käufer, einen Schadensersatzanspruch geltend zu machen.
Der meist in dem Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss ist dahingehend auszu-legen, dass er nur für den sichtbaren, dem Käufer erkennbaren gegenwärtigen Zustand gilt, nicht hingegen für verborgene, aber dem Verkäufer bekannte wesentliche Sachmängel.
Kann dem Verkäufer ein arglistiges Verschweigen zur Last gelegt werden, kann er sich nicht auf seinen vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen.
Für Arglist ist allerdings zumindest Eventualvorsatz erforderlich. Eine leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt demgegenüber nicht.
Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder noch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit den vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.
Der Käufer trägt die Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbe-stand ausfüllen.
Peter Lesch
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
