Im Dezember 2020 hat der Gesetzgeber eine Sonderregelung für Gewerbemietverhältnisse bei coronabedingter Geschäftsschließung eingeführt.

Artikel 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverhältnissen lautet:

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz (1) ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Damit steht aber zunächst nur fest, dass die Corona-Pandemie bzw. der Lockdown eine sog. Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 Absatz 1 BGB sein kann.

Nicht geregelt ist damit, inwieweit eine Anpassung der Miete im konkreten Fall angemessen ist.

Viele Gerichte haben eine Mietminderung abgelehnt, weil die ordnungsgemäße Beschaffenheit der Mietsache durch die Anordnung der Geschäftsschließung nicht berührt sei.

Lediglich vereinzelt wurde ein Verwendungsrisiko auch beim Vermieter gesehen.

Als maßgebliche Faktoren für eine Abwägung wurden folgende Kriterien aufgestellt:

– in welchem Umfang kann der Mieter die Mietsache nutzen (Online-Bestellungen,

      Außerhaus-Lieferungen, Lagerung etc.)
– die konkrete wirtschaftliche Situation beider Vertragsparteien

   – Höhe der erlittenen Umsatzeinbußen des Mieters

   – Höhe und Zeitpunkt staatlicher Hilfen

   – Ist dem Mieter die volle Mietzahlung und/oder dem Vermieter die Mietkürzung zumutbar

– evtl. auch Mietdauer (im Verhältnis zur Lockdown-Dauer)

Eine Unzumutbarkeit der vollen Mietzahlung ist nur dann gegeben, wenn damit die Existenz des Mieters entweder vernichtet oder so schwerwiegend beeinträchtigt werden würde, dass auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters eine Anpassung des Mietvertrages erforderlich ist.

Nach einer Entscheidung des OLG Karlsruhe hat der Mieter dabei eine umfassende Darlegungspflicht für die Existenzgefährdung.

Das KG Berlin urteilte, dass eine konkrete Existenzbedrohung anhand der BWA nicht positiv festgestellt werden muss, vielmehr sei eine Existenzbedrohung zu vermuten, wenn die angeordnete Schließung einen Monat oder länger andauere.

Eine Grundsatzentscheidung des BGH hierzu gibt es noch nicht.

Jedenfalls bei Neuabschlüssen von Mietverträgen empfiehlt es sich daher, eine Regelung zur Risikoverteilung in den Vertrag aufzunehmen.

In bestehenden Mietverhältnissen sollten Einigungen zu Stundungen oder Mietminderungen schriftformgerecht festgehalten und wenn, auch deren Zeiträume und evtl. Zinsen detailliert geregelt werden.

Jessica A. Gralher

Rechtsanwältin