Mietminderung aufgrund Corona-Lockdown?

Im Dezember 2020 hat der Gesetzgeber eine Sonderregelung für Gewerbemietverhältnisse bei coronabedingter Geschäftsschließung eingeführt.

Artikel 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverhältnissen lautet:

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz (1) ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Damit steht aber zunächst nur fest, dass die Corona-Pandemie bzw. der Lockdown eine sog. Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 Absatz 1 BGB sein kann.

Nicht geregelt ist damit, inwieweit eine Anpassung der Miete im konkreten Fall angemessen ist.

Viele Gerichte haben eine Mietminderung abgelehnt, weil die ordnungsgemäße Beschaffenheit der Mietsache durch die Anordnung der Geschäftsschließung nicht berührt sei.

Lediglich vereinzelt wurde ein Verwendungsrisiko auch beim Vermieter gesehen.

Als maßgebliche Faktoren für eine Abwägung wurden folgende Kriterien aufgestellt:

– in welchem Umfang kann der Mieter die Mietsache nutzen (Online-Bestellungen,

      Außerhaus-Lieferungen, Lagerung etc.)
– die konkrete wirtschaftliche Situation beider Vertragsparteien

   – Höhe der erlittenen Umsatzeinbußen des Mieters

   – Höhe und Zeitpunkt staatlicher Hilfen

   – Ist dem Mieter die volle Mietzahlung und/oder dem Vermieter die Mietkürzung zumutbar

– evtl. auch Mietdauer (im Verhältnis zur Lockdown-Dauer)

Eine Unzumutbarkeit der vollen Mietzahlung ist nur dann gegeben, wenn damit die Existenz des Mieters entweder vernichtet oder so schwerwiegend beeinträchtigt werden würde, dass auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters eine Anpassung des Mietvertrages erforderlich ist.

Nach einer Entscheidung des OLG Karlsruhe hat der Mieter dabei eine umfassende Darlegungspflicht für die Existenzgefährdung.

Das KG Berlin urteilte, dass eine konkrete Existenzbedrohung anhand der BWA nicht positiv festgestellt werden muss, vielmehr sei eine Existenzbedrohung zu vermuten, wenn die angeordnete Schließung einen Monat oder länger andauere.

Eine Grundsatzentscheidung des BGH hierzu gibt es noch nicht.

Jedenfalls bei Neuabschlüssen von Mietverträgen empfiehlt es sich daher, eine Regelung zur Risikoverteilung in den Vertrag aufzunehmen.

In bestehenden Mietverhältnissen sollten Einigungen zu Stundungen oder Mietminderungen schriftformgerecht festgehalten und wenn, auch deren Zeiträume und evtl. Zinsen detailliert geregelt werden.

Jessica A. Gralher

Rechtsanwältin

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Schadensersatz bei vereiteltem Ferienumgang

Das Kammergericht Berlin hat in seiner Entscheidung vom 18.05.2020 einem Kindesvater einen Schadenersatzanspruch von über 5.000,00 € gegen die Kindesmutter zugestanden, da diese eine Urlaubsreise nach Südostasien mit seiner neuen Familie vereitelt hatte.

Mit Hilfe der Bundespolizei hat die Kindesmutter den Abflug noch am Flughafen verhindert. Die Reise konnte erst nach mehreren Tagen angetreten werden, wodurch erhebliche Mehrkosten durch Flugtickets und Hotelumbuchungen entstanden.

Das Kammergericht warf der Kindesmutter eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung des Kindesvaters vor. Sie habe in „Wildwestmanier“ das Recht in die eigene Hand genommen.

Die willkürliche Einschränkung oder Nichtgewährung von Umgang trotz getroffener Regelungen kann zur Verhängung von Ordnungsgeld gem. § 89 FamFG oder wie oben aufgezeigt zu Schadensersatzansprüchen führen.

Entscheidungen dieser Art häufen sich, so dass jedem Elternteil nur geraten werden kann, nicht gegen getroffene Umgangsregelungen zu verstoßen, es sei denn er hat diesen Verstoß nicht zu vertreten.

Bettina Lesch-Lasaridis

Rechtsanwältin

Fachanwältin für Arbeitsrecht

Fachanwältin für Familienrecht

Prämiensparverträge / Zinsnachberechnung

Ältere Prämiensparverträge der Sparkassen enthalten in der Regel eine unwirksame Zinsanpassungsklausel. Wer einen solchen Vertrag hat, sollte von seiner Sparkasse eine Zinsnachberechnung verlangen.

Die richtige Berechnung der zu zahlenden Zinsen steht dann aber oftmals im Streit.

Die Sparkassen präferieren teilweise die sogenannte absolute Zinsanpassung.

Der Bundesgerichtshof hat aber in den Urteilen XI ZR 197/09 vom 13.04.2010 und XI ZR 52/08 vom 21.12.2010 ausdrücklich die relative Zinsanpassung bestätigt. Grundsätzlich setzen die relative Zinsanpassung und die absolute Zinsanpassung an unterschiedlichen Stellen an. Bei der relativen Zinsanpassung erfolgt die Anpassung an vergleichbaren Geschäften, wohingegen die absolute Zinsanpassung eigentlich anhand der konkreten Geschäfte erfolgt. Insoweit mischt das Gericht hier die beiden Methoden in dem auch der einen Seite zwar die Anpassung an vergleichbaren Geschäften erfolgen soll aber eine absolute Zinsanpassung durchzuführen ist. Diese verquere Anwendung dieser beiden Methoden sichert nicht das Äquivalenzverhältnis.

Oder anders, die relative Zinsanpassung setzt am Input (welche Erträge hätten erzielt werden können) und die absolute Zinsanpassung setzt am Output (welche Zinssätze sind im Sparneugeschäft vereinbart worden) an. Eine Mischung dieser beiden Methoden muss ausgeschlossen sein (vergleiche auch § 1 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 PrKG).

Bei der ergänzenden Vertragsauslegung ist mit Blick auf den § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch das PrKG zu beachten, sodass eine Mischung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 PrKG) der Methoden ausgeschlossen sein muss. Nur dies entspricht dann den Vorgaben des BGH und entspricht den gesetzlichen Regelungen.

Aufgrund der gleitenden Durchschnitte erfolgt die Partizipation an steigenden Zinsen im Übrigen nur zeitanteilig. Dies ergibt sich nicht durch die relative und absolute Zinsanpassung (vgl. BGH 21.12.2010 XI ZR 52/08 Rn.: 24). Die grundsätzliche Anwendung gleitender Durchschnitte ist hier jedoch sachgerecht vor dem Hintergrund der Prämien.

Die Nachberechnung der Zinsen ist ein recht komplexes Unterfangen. Für jeden Sparmonat muss ein Referenzzinssatz angelegt werden und verglichen werden, ob die Beklagte die Zinsen korrekt angepasst hat.

Peter Lesch

Rechtsanwalt u. Dipl.-Kfm.

Fachanwalt für Erbrecht

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Der Herausgabeanspruch des Erben gegen den Erbschaftsbesitzer

Dem Erben steht gem. § 2018 BGB ein Herausgabeanspruch am erlangten Nachlass gegen dessen unrechtmäßigen Besitzer zu.

Zur Herausgabe verpflichtet, ist der Erbschaftsbesitzer, mithin jeder, der aufgrund eines ihm in Wahrheit nicht zustehenden Erbrechts etwas aus der Erbschaft erlangt hat. Dies ist auch derjenige, der vor oder nach dem Erbfall etwas aus dem Vermögen des Erblassers, ohne sich eine Erbenstellung anzumaßen, erlangte, das auf diese Weise Erlangte jedoch unter Berufung auf ein ihm nicht zustehendes Erbrecht nicht herausgibt.

Den Herausgabeanspruch kann bei einer Erbengemeinschaft auch ein einzelner Miterbe als gesetzlicher Prozessstandschafter an die Erbengemeinschaft gegebenenfalls einklagen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Lesch

Rechtsanwalt u. Dipl.-Kfm.

Fachanwalt für Erbrecht

Pflegender Abkömmling wird bei gesetzlicher Erbfolge bei der Erbauseinandersetzung belohnt

Nach § 2057a Abs. 1 S. 1 und 2 BGB kann ein Abkömmling, der den Erblasser während längerer Zeit gepflegt und dadurch in besonderem Maße dazu beigetragen hat, das Vermögen des Erblassers zu erhalten oder zu vermehren, bei der Auseinandersetzung eine Ausgleichung unter Abkömmlingen verlangen, die mit ihm als gesetzliche Erben zur Erbfolge gelangt sind.

Unter Pflegeleistungen im Sinne von § 2057a BGB sind jedenfalls solche Leistungen zu verstehen, die im Rahmen des Begriffs der Pflegebedürftigkeit in § 14 SGB XI aufgeführt werden, also etwa Hilfe im Bereich der Körperpflege, der Ernährung, der Mobilität und der hauswirtschaftlichen Versorgung. Auch die bloße Anwesenheit des Abkömmlings kann als Teil der Pflegeleistung anzusehen sein, soweit er etwa für Gespräche oder für die Sicherheit des Pflegebedürftigen im Fall plötzlich notwendig werdender Hilfe zur Verfügung steht.

Die Unterstützungsleistung muss jedoch in zeitlicher Hinsicht deutlich über das hinausgehen, was von anderen Erben erbracht worden ist.

Auszugleichen sind mithin überobligatorische Leistungen, das im Rahmen einer normalen Eltern-Kind-Beziehung Geleistete kann nicht zurückgefordert werden.

Peter Lesch

Rechtsanwalt u. Dipl.-Kfm.

Fachanwalt für Erbrecht

Anspruch aus Betriebsschließungsversicherung wegen der Corona-Krise

Wird ein Betrieb durch behördlichen Beschluss aufgrund des Gesetzes zur Verhütung und Bekämpfung von Infektionskrankheiten beim Menschen beim Auftreten meldepflichtiger Krankheiten geschlossen, steht dem Versicherungsnehmer einer Betriebsschließungsversicherung nach einer aktuellen (nicht rechtskräftigen) Entscheidung des Landgerichts München eine Entschädigung zu.

In welcher Rechtsform die Anordnung der Schließung erfolgt, soll nicht entscheidend sein. Eine Allgemeinverfügung eines Staatsministeriums reicht aus. Es Spielt auch keine Rolle, ob die Schließungsanordnung rechtmäßig war.

Unbeachtlich soll nach Auffassung des Landgerichts München auch sein, ob der versicherte Betrieb selbst betroffen ist.

Versicherungsschutz besteht nach instanzgerichtlicher Rechtsmeinung auch dann, wenn – wie bei Gastronomiebetrieben – lediglich eine Betriebseinschränkung vorliegt, da ein Außerhausverkauf weiterhin stattfindet.

Man spricht in diesen Fällen von einer faktischen Schließung.

Nach den Allgemeinen Versicherungsbedingungen sind öffentlich-rechtliche Entschädigungsansprüche abzuzielen. Kurzarbeitergeld und staatliche Liquiditätshilfen zählen jedoch nicht dazu.

Peter Lesch

Rechtsanwalt u. Dipl.-Kfm.

Fachanwalt für Erbrecht

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Prämiensparverträge: Zinsnachberechnung ratsam!

Besitzer alter, derzeit möglicherweise gekündigter Prämiensparverträge sollten nicht nur die Wirksamkeit der eventuell erklärten Kündigung, sondern unbedingt auch die Korrektheit der ihnen gutgeschriebenen Sparzinsen überprüfen lassen.

Ursprünglich folgten Sparverträge mit variablem Zins und steigendem Jahresbonus keinen festgelegten Regeln für die Zinsanpassung. Dem schob der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahr 2004 einen Riegel vor und hat seitdem in mehreren Urteilen bestimmte Vertragsklauseln zur Zinsanpassung für unzulässig erklärt.

Gemäß der BGH-Rechtsprechung darf der Grundzins bei Sparplänen mit Bonussystemen nicht nach Belieben verändert werden.

Unsere Kanzlei arbeitet mit einem anerkannten Sachverständigen-Büro für Kapitalanlagen zusammen. Dieses überprüft für ein Pauschalhonorar in Höhe von 85,- € (inkl. USt.), die Richtigkeit der gutgeschriebenen Zinsen. In zahlreichen bisherigen Fällen konnte eine unangemessene Absenkung des Grundzinses festgestellt werden, und demzufolge höhere Sparzinsen festgestellt und geltend gemacht werden.

Peter Lesch

Rechtsanwalt u. Dipl.-Kfm.

Fachanwalt für Erbrecht

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Missbrauch einer Vorsorgevollmacht / Kontrollbetreuung

Die hohe Zahl von Vorsorgevollmachten führt leider zwangsläufig auch zu einem zunehmenden Missbrauch.

Der Widerruf von Vorsorgevollmachten und die sogenannte Kontrollbetreuung beschäftigen vermehrt die Justiz.

Alleine die Unfähigkeit des Vollmachtgebers, den Bevollmächtigten zu überwachen, reicht für die Einrichtung einer Kontrollbetreuung nicht. Sie muss aber vorliegen, um eine Kontrollbetreuung erforderlich sein zu lassen. Hinzutreten muss eine Gefährdung für den Vollmachtgeber, ob nun in persönlichen Angelegenheiten (Gesundheit, Freiheit etc.) oder hinsichtlich seines Vermögens. Dabei ist eine Gesamtschau aller Umstände vorzunehmen. Alleine die Geschäftsunfähigkeit des Vollmachtgebers begründet keine solche Gefährdung. Das Vorliegen einer Generalvollmacht stellt eine nur abstrakte Gefahr dar, die aber auch anderen Vollmachten (für den jeweiligen Bereich) innewohnt. Sie ist daher alleine kein ausreichender Grund für eine Kontrollbetreuung.

Peter Lesch

Rechtsanwalt u. Dipl.-Kfm.

Fachanwalt für Erbrecht

Möglichkeiten der Abänderung des Versorgungsausgleichs nach dem Tod des Ehegatten

In mehreren Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof die Möglichkeit eröffnet, im Falle des Todes des ausgleichsberechtigten, geschiedenen Ehegatten eine vollständige Beseitigung des bei Ehescheidung durchgeführten Versorgungsausgleichs zu erreichen. Das bedeutet, der Abzugsbetrag für den Versorgungsausgleich bei der Rente kann rückgängig gemacht werden.

Allerdings gilt dies nur für Ehescheidungen, die vor dem 01.09.2009 rechtskräftig geworden sind, also für so genannte „Altfälle“. Hierzu ist es jedoch nicht allein ausreichend, dass der ausgleichsberechtigte Ehegatte verstirbt, sondern es muss daneben eine wesentliche Veränderung der maßgeblichen Renten- oder Pensionsansprüche beider Eheleute eingetreten sein.

Wesentliche Veränderungen können sein:

  • ein Ehegatte war oder ist Beamter und seine Pension wurde von 75 auf 71,75 Prozent abgesenkt
  • zusätzliche Rentenpunkte durch die nachträgliche Berücksichtigung von Ausbildung und Kindererziehungszeiten (Mütterrente)
  • eine Betriebsrente, die nach den Vorschriften der bis zum Jahr 2009 geltenden Barwertverordnung umgerechnet worden ist und nur mit einem wesentlich geringeren Betrag in die Berechnung zum Versorgungsausgleich eingestellt worden ist.

Wenn diese Faktoren zutreffen: Tod des Ehegatten, wesentliche Veränderungen und Ehescheidung vor dem September 2009, dann sollten Sie eine mögliche Abänderung prüfen lassen.

Bettina Lesch Lasaridis

Fachanwältin für Familienrecht