Mietminderung aufgrund Corona-Lockdown?

Im Dezember 2020 hat der Gesetzgeber eine Sonderregelung für Gewerbemietverhältnisse bei coronabedingter Geschäftsschließung eingeführt.

Artikel 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverhältnissen lautet:

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz (1) ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Damit steht aber zunächst nur fest, dass die Corona-Pandemie bzw. der Lockdown eine sog. Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 Absatz 1 BGB sein kann.

Nicht geregelt ist damit, inwieweit eine Anpassung der Miete im konkreten Fall angemessen ist.

Viele Gerichte haben eine Mietminderung abgelehnt, weil die ordnungsgemäße Beschaffenheit der Mietsache durch die Anordnung der Geschäftsschließung nicht berührt sei.

Lediglich vereinzelt wurde ein Verwendungsrisiko auch beim Vermieter gesehen.

Als maßgebliche Faktoren für eine Abwägung wurden folgende Kriterien aufgestellt:

– in welchem Umfang kann der Mieter die Mietsache nutzen (Online-Bestellungen,

      Außerhaus-Lieferungen, Lagerung etc.)
– die konkrete wirtschaftliche Situation beider Vertragsparteien

   – Höhe der erlittenen Umsatzeinbußen des Mieters

   – Höhe und Zeitpunkt staatlicher Hilfen

   – Ist dem Mieter die volle Mietzahlung und/oder dem Vermieter die Mietkürzung zumutbar

– evtl. auch Mietdauer (im Verhältnis zur Lockdown-Dauer)

Eine Unzumutbarkeit der vollen Mietzahlung ist nur dann gegeben, wenn damit die Existenz des Mieters entweder vernichtet oder so schwerwiegend beeinträchtigt werden würde, dass auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters eine Anpassung des Mietvertrages erforderlich ist.

Nach einer Entscheidung des OLG Karlsruhe hat der Mieter dabei eine umfassende Darlegungspflicht für die Existenzgefährdung.

Das KG Berlin urteilte, dass eine konkrete Existenzbedrohung anhand der BWA nicht positiv festgestellt werden muss, vielmehr sei eine Existenzbedrohung zu vermuten, wenn die angeordnete Schließung einen Monat oder länger andauere.

Eine Grundsatzentscheidung des BGH hierzu gibt es noch nicht.

Jedenfalls bei Neuabschlüssen von Mietverträgen empfiehlt es sich daher, eine Regelung zur Risikoverteilung in den Vertrag aufzunehmen.

In bestehenden Mietverhältnissen sollten Einigungen zu Stundungen oder Mietminderungen schriftformgerecht festgehalten und wenn, auch deren Zeiträume und evtl. Zinsen detailliert geregelt werden.

Jessica A. Gralher

Rechtsanwältin

Kündigung des Mietverhältnisses bei falscher Selbstauskunft

Erklärt der Mieter in einer Selbstauskunft wahrheitswidrig, keine relevanten Schulden oder laufende Zahlungs- bzw. Unterhaltsverpflichtungen zu haben, steht dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zu. Sofern schon im ersten Jahr des Mietverhältnisses über das Vermögen des Mieters ein Insolvenzverfahren eröffnet wird, steht dem Vermieter das Recht zur Kündigung sogar zu, wenn der Mieter die laufende Miete jeweils pünktlich zahlt.

Auch die Zahlung der Miete trotz Insolvenz ist nicht geeignet, das Vertrauensverhältnis wieder herzustellen. Außerdem besteht weiterhin eine begründete Gefahr des Mietausfalls; dies reicht aus, der Vermieter muss nicht den Eintritt eines Schadens abwarten.

Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ist dem Vermieter bei Insolvenz des Mieters nicht zumutbar, und zwar unabhängig davon, ob ihm, dem Vermieter, hieraus bereits ein Schaden entstanden ist oder nicht.

Denn die Grenzen der Zumutbarkeit sind dann überschritten, wenn das in Dauerschuldverhältnissen, wie dem Mietverhältnis, erforderliche enge und vertrauensvolle Zusammenwirken der Vertragsparteien durch Verschulden und aus sonstigen Gründen in der Person des Mieters nicht mehr gewährleistet ist. Durch diese erhebliche Pflichtverletzung, die Falschangabe in der Selbstauskunft, ist das Vertrauensverhältnis unumkehrbar zerstört.

Auch unter Datenschutzgesichtspunkten sind Fragen nach Zuverlässigkeit und Bonität des (potentiellen) Mieters in seiner Selbstauskunft zulässig. Die Höhe der monatlichen Miete ist hierfür irrelevant.

Kündigungsfrist für Mieter

Seit 1. Juni 2005 gilt: Mieter können ihren unbefristet abgeschlossenen Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
Die Dauer des Mietverhältnisses oder der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses spielen keine Rolle mehr.

Das Gesetz zur Klarstellung der Kündigungsfristregelung korrigiert die Mietrechtsreform aus dem Jahr 2001:

Die alten, nach Wohndauer gestaffelten Kündigungsfristen gelten in Mietverträgen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, nicht weiter. Vorausgesetzt, sie sind durch „Allgemeine Geschäftsbedingungen“ Vertragsinhalt geworden und nicht durch eine Individualabsprache zwischen Mieter und Vermieter.

Sollten Sie Zweifel haben, welche Kündigungsfrist Sie als Mieter einzuhalten haben, beraten wir Sie gerne.

Ihre Ansprechpartnerin für Fragen des Mietrechts bei uns ist Frau Rechtsanwältin Jessica A. Gralher.